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大公司越来越需要牛人,但牛人越来越不需要大公司。尤其2015年提出“大众创业,万众创新”后,牛人自主创业,闯出一片天地,在北京、上海等一线城市比比皆是。
就像你在上海的星巴克等咖啡厅,总能听到周围人眉飞色舞地谈阿里的合作变化,聊腾讯的业务八卦,此外,还有几个拿下大公司业务的前4A广告人,在讨论执行方案;某些自媒体团队也在一边讨论一边输出内容……很多中小企业员工,在这里工作、开会、会客、吃喝、小憩。
是的,这就是星巴克创始人霍华德·舒尔茨所说的“第三空间”,它适合于生活、工作随时切换的人。特别随着互联网深入,拉近了伙伴的距离,提升了协同的效率,小团队,快节奏,即时沟通,灵活工作……这样的需求越来越多,因此,星巴克们成为他们的最佳工作地点。
此前,按联合办公创立者WeWork估算,国内1亿办公人口中,未来有1500万人将以此方式工作。但对他们而言,更好的待遇是在联合办公场所,共享办公场地,更便捷的交通,更宽大的空间,更丰富的吃喝,更自由的环境,更共享经济的办公方式。
所以,星巴克等咖啡厅的“第三空间”注定被联合办公革命,而那一直叫嚷着要颠覆星巴克的网红咖啡,注定也就是个追赶者。就像干掉短信的,不可能是另一种短信,而是微信。这才是经济学家熊彼得说的“颠覆式创新”。
无疑,联合办公大势所趋,应势而谋,顺势而为,就能重构市场,虎口夺食。正如中国联合办公企业氪空间,开始在北京、上海的公交、地铁等站点密布广告,就是要“连接”工作者、小老板,抢占他们的心智资源,让他们看到、感受到联合办公的共享经济新革命。
当那些工作中的丧,被联合办公拯救,氪空间们解锁新姿势,启动新模式,自然能祥瑞御免、弹幕护体。
不抢风口,却站上风口
没错,共享经济是个大风口,但只想着抢风口,往往难以站上风口,反而做好自己,更容易活出不一样的烟火,“利落不尴尬,自然不做作”地站上风口。
就比如摩拜、ofo们,拼命抢占风口,资本打鸡血,极速膨胀,融资、烧钱、扩张,再融资、再烧钱、再扩张,粗放运营,撒钱无度,扭曲商业模型,回本周期拉长。最后,业务做不精,只能当戏精,要么被人包养,要么等待被人包养。
而同为共享经济,联合办公则大大不同。用氪空间创始人刘成城的话说:要明白的钻研运营细节,才能获得高质量的规模,毕竟每平米投入高达数千元,这是一个典型的重资本行业。
于是,氪空间做了100多个参数,包括桌子、椅子、地板、灯、电器等,订立一个财务模型,保证好的体验下有最低的成本。
比如,研究表明,随着移动互联网普及,碎片化工作方式下,人在办公桌前工作的时间平均每天仅2.6小时,完成工作量仅19%。这时,将常规1.2米长的桌子,改为1.12米,将座椅从65公分改到62公分,不影响体验的同时,还可以拓展工作空间,将一个楼面的工位数提升20%。
再比如,集中采购建筑材料和家具,装修成本可以降低20-40%,更好的设计能够利用商务楼里的不规则边角区,增加出5-10%的工位。再加上北京总部时时检测全国氪空间的空调、照明、湿度、温度、PM2.5等,可以智能化调节办公环境,更能一个月节约20-30%的电费。
这样一来,钱都花在了刀刃上,氪空间的坪效能够达到传统写字楼的2-3倍。即便今年1-4月新增物业20个,增量超过之前2年的总和,它也能心里有底,发展不慌。
此外,通过对人们组织、行为的研究,建立数学模型,获得联合办公的总体规划。从而,合理规划接待区、共享区和独立办公区,避免会议室的无效使用。
核算下来,800人按照传统办公模式需要10000平米的办公空间,现在只需5200平米的共享办公空间。
对于每个城市的管理者,联合办公空间正是供给侧改革,大大提升了不动产的产业效率。毕竟,北京、上海市区内的5A级写字楼,只有近千万平方米,办公用地十分有限,经济要发展,企业要发展,就必须借联合办公,在有限的空间里降低成本,破除旧的粗放办公,解决资源错配。
所以,这些城市才会支持氪空间,帮助它协调核心地段物业,改造新基础设施。而对四处泛滥的摩拜、ofo则严格限制投放数量和投放地段。同是共享经济,同“妈”不同命。
当然,北京、上海绝非孤例。预测显示,未来五年,联合办公将占商业办公总量的30%,因此,氪空间才加速扩张,期望在2019年底,拓展到150万平米场地,为20万人提供服务。
没错,就像《数字化生存》所说:预测未来最好的办法,就是把它创造出来。如此,无须抢占风口,自然站上风口。
算得出帐,玩得出彩
产品大神俞军曾说,一个产品和服务有多少价值,其实就是看“(新体验—旧体验)—替换成本”,所得差额就是对用户的价值,差额越大,用户越有动力改变旧习惯,适应新的产品和服务,这笔账算得出来,新业务就能玩得出彩。
比如创业企业36氪,由于成长太快,办公场地7年搬了8次,最新一次在北京朝阳公园租了五层楼,办公面积近10000平米。但是前7次装修办公室的家具、设备、装修耗材全部扔掉,变成了“沉没成本”。
如果氪空间将这些“沉没成本”摊到8年时间里,平均每个员工每月的在办公场地的成本将近万元,这样的水平,足以让它在上海最好的写字楼里任意选择,在香港98%以上的写字楼里任意选择。一切因为组织的发展、支出的方式不能相互匹配。
此外,像阿里巴巴这样的巨头,全国有200多个办公室,其中只有10多个办公室超过100人,其他地方的人员分布零散,流动性大。类似的还有滴滴、顺丰这样全国驻点的大型机构,它们租屋办公,经常换地儿,也有极大的财务负担。
同时,更多小公司,为了方便招工、开展业务,会在北京国贸、上海人民广场附近租下商住两用公寓,改造成办公室,成本同样高达每人每月4000-6000元。
所以,当氪空间在这些地段按中位价3600元/工位出售时,这笔账就很容易算清楚,人均成本低之外,租赁灵活,不必一签N年,直接拎包入驻,设计、装修、改造的时间成本也一并剪除。于是,它很快吸引到顺丰、中科院、三一重工和诸多互联网公司转入联合办公。
更重要的是,即便如此,氪空间依然能保持正利润率,用刘成城的话说:“WeWork全球布点200多个点,利润率30%左右。我们的门店也实现过,但是我们现在希望学习小米,将社区工位租赁的利润控制到10%左右,换来更快的发展速度,加速扩大我们的规模。”并且,在严格的财务模型下,让每个空间不到两年就可以实现盈利。
而有了这些财务上的精算打底,管理足够细致,账面看得清楚,联合办公还可以玩出金融化的未来。
当各个布点空间盈亏平衡后,租金收入越发稳定,就可以它为基础,玩转租金资产的证券化。由此,从二级市场引入更多投资人,解放重资产投入形成的大量资金占款,盘活资金链,加速资金循环,提升资金利用率,进而,让这个生意良性、持续地发展。
如此,在商言商,有利成商,同为共享经济,联合办公不会躺在创新的光环下无休止的亏损,回归生意的本质,投资人、玩家、用户三者共利、共荣,这件事必然能成功且持久。
接下来,如知名投资人林利军所说:新一代基础设施一旦建成,行业集中度必然大幅提高。一大波小企业、小团队将向氪空间们奔去,不知道星巴克会不会像阿根廷的梅西那样,慌得一比?

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